Ponedeljek, 6. 5. 2024, 15.08
1 teden, 6 dni
Banka Slovenije o nepremičninah: Večjega padca cen za zdaj ne pričakujemo
Termometer prikazuje, kako vroč je članek. Skupni seštevek je kombinacija števila klikov in komentarjev.
Termometer prikaže, kako vroč je članek. Skupni seštevek je kombinacija števila klikov in komentarjev.
0,13
"Velik je tudi delež praznih stanovanj (okoli 17 odstotkov). Ustrezno oblikovana obdavčitev stanovanjskih nepremičnin bi morda lahko povečala ponudbo rabljenih stanovanj za oddajo in prodajo," so v danes predstavljenem poročilu o finančni stabilnosti zapisali pri Banki Slovenije.
"Cene stanovanjskih nepremičnin, za katere že od pandemije dalje menimo, da so relativno precenjene, nadaljujejo rast navkljub nižjemu številu prodaj in upočasnjeni posojilni dinamiki," so v najnovejšem poročilu o finančni stabilnosti zapisali pri Banki Slovenije in dodali, da večjega znižanja cen za zdaj ne pričakujejo.
Rast stanovanjskih posojil se je v Sloveniji v drugi polovici leta 2023 zaradi višjih obrestnih mer močno upočasnila in približala povprečju rasti evrskega območja, so danes poudarili pri Banki Slovenije (BS). Od decembra 2020 do decembra 2022 se je delež stanovanjskih posojil, obrestovanih s fiksno obrestno mero zvišal s 34 odstotkov na 62 odstotkov stanovanjskih posojil. "S tem so se posojilojemalci pred zaostritvijo denarne politike zaščitili pred povečanjem stroškov financiranja dolga," so obnašanje potrošnikov pojasnili pri BS.
Rast cen poslovnih nepremičnin se je v zadnjem četrtletju 2023 medletno spet upočasnila, obseg bančnih posojil za poslovne nepremičnine pa ostaja majhen.
Trg stanovanjskih nepremičnin – rast cen se nadaljuje
Ohlajanje nepremičninskega trga se je v drugi polovici leta 2023 upočasnilo. Medletna rast nominalnih cen stanovanjskih nepremičnin se je do tretjega četrtletja upočasnila na 5,7 odstotka, v zadnjem četrtletju pa spet zvišala na 6,8 odstotka. Rast cen rabljenih stanovanj v Ljubljani, ki je bila v prvih treh četrtletjih leta 2023 okoli 1,5-odstotna, se je v zadnjem četrtletju medletno spet zvišala na 4,8 odstotka. Medletna rast cen novih stanovanjskih nepremičnin je v zadnjem četrtletju leta 2023 znašala 8,4 odstotka.
"Precenjenost stanovanjskih nepremičnin je bila ob koncu leta 2023 manjša kot ob koncu predhodnega leta," pravijo pri BS. V zadnjem četrtletju 2023 se je precenjenost stanovanjskih nepremičnin s povečanjem odmika od dolgoročnega ravnovesja po mnenju BS spet nekoliko povečala, saj se je rast cen stanovanjskih nepremičnin zvišala bolj kot na primer rast nominalnih plač ali najemnin. Realni indeks cen je ostal v zadnjem četrtletju enak kot četrtletje prej. V zadnjem četrtletju 2023 je sestavljeni kazalnik precenjenosti nepremičnin nakazoval 15,5-odstotno, razmerje med ceno nepremičnin in razpoložljivim dohodkom pa v tretjem četrtletju 2023 0,2-odstotno precenjenost.
Praznih kar 17 odstotkov vseh stanovanj?
Prodaja stanovanjskih nepremičnin se umirja že drugo leto. "To se je pokazalo tudi v upočasnitvi rasti cen stanovanjskih nepremičnin v letu 2023, vendar večjega znižanja cen za zdaj ne pričakujemo," so poudarili pri BS. V letu 2023 je bilo prodanih za skoraj četrtino manj nepremičnin kot leto pred tem. Po mnenju potrošnikov se je v drugi polovici leta 2023 pripravljenost za večje nakupe v prihodnjem letu nekoliko izboljšala, vendar je še vedno precej pod dolgoročnim povprečjem (–35 odstotkov). K povpraševanju po nepremičninah sicer ugodno prispevajo nizka brezposelnost, rast plač in nizka zadolženost.
Rast cen še vedno ohranjajo tudi dejavniki na strani ponudbe stanovanjskih nepremičnin. Ta namreč zaostaja za povpraševanjem. Delež bruto investicij v stanovanja v BDP se je v zadnjih letih sicer nekoliko zvišal, a ostal nizek. V zadnjem četrtletju leta 2023 je znašal 3,2 odstotka, kar je precej manj kot v povprečju evrskega območja (5,9 odstotka). Število stanovanj, za katera so bila izdana gradbena dovoljenja, se je v zadnjih letih sicer povečalo, v letu 2023 je bilo s 5441 stanovanji za 6,7 odstotka višje kot v predhodnem letu, vendar stanovanjska gradnja močno zaostaja za obdobjem pred letom 1991. Velik je tudi delež praznih stanovanj (okoli 17 odstotkov). "Ustrezno oblikovana obdavčitev stanovanjskih nepremičnin bi morda lahko povečala ponudbo rabljenih stanovanj za oddajo in prodajo," menijo pri BS.
Zadolževanje za nakup nepremičnin
Obseg novih stanovanjskih posojil se je ob pričakovanju zviševanja obrestnih mer v letih 2021 in 2022 močno povečal, do konca leta 2023 pa znižal na podobno raven kot v letih 2018–20. V drugi polovici leta 2023 se je upadanje obsega novih stanovanjskih posojil umirilo. Kreditni standardi za nova stanovanjska posojila so se po anketi BLS (Bank Lending Survey) v tretjem četrtletju 2023 sprostili.
"K temu je po navedbah bank prispevala predvsem sprememba makrobonitetnih ukrepov Banke Slovenije," pravijo pri regulatorju. V evrskem območju se je v drugi polovici leta 2023 zaostrovanje kreditnih standardov umirilo. Povpraševanje po stanovanjskih posojilih se je v Sloveniji po anketi BLS v drugi polovici leta 2023 zmanjševalo, vendar manj intenzivno kot v prvi polovici leta. Banke so upad povpraševanja pripisale predvsem manjšemu zaupanju potrošnikov in slabšim obetom za nepremičninski trg, medtem ko so ocenile, da se je vpliv višjih obrestnih mer nekoliko zmanjšal.
Evropa se umirja. Zakaj se ne Slovenija?
Dinamika nepremičninskega trga v evrskem območju se umirja (v nekaterih segmentih in na nekaterih trgih celo obrača v negativno smer). "Pri nas ni tako," so poudarili pri BS in dodali: "Cene stanovanjskih nepremičnin, za katere že od pandemije dalje menimo, da so relativno precenjene, nadaljujejo rast navkljub nižjemu številu prodaj in upočasnjeni posojilni dinamiki."
Cene stanovanjskih nepremičnin so se v državah EU po upadu v drugem in tretjem četrtletju 2023 v zadnjem četrtletju medletno zvišale za 0,2 odstotka. V zadnjem četrtletju 2022 je ta rast znašala 3,5 odstotka. Cene v evrskem območju so v zadnjem četrtletju medletno še naprej upadale (–1,1 odstotka). Upadanje cen se je sicer nekoliko umirilo. Četrtletna rast cen v EU je z 0,5 odstotka oziroma 0,7 odstotka v drugem in tretjem četrtletju 2023 po dveh zaporednih četrtletjih upadanja cen spet postala pozitivna, vendar je bila v zadnjem četrtletju nato spet negativna (–0,3 odstotka). Rast cen stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji je bila še vedno med višjimi v evrskem območju, vendar je bila med višjimi tudi inflacija v Sloveniji
Primerjava z letom 2008
V primerjavi s prejšnjim cenovnim vrhom leta 2008 so bile v zadnjem četrtletju 2023 nominalne cene stanovanjskih nepremičnin višje za 45,2 odstotka, dejanske cene pa so bile zaradi visoke inflacije v zadnjem obdobju višje za 6,6 odstotka. Z zviševanjem cen stanovanjskih nepremičnin so se v zadnjih letih zvišale tudi najemnine (glede na indeks cen življenjskih potrebščin), leta 2023 je bila njihova medletna rast v povprečju 12,4-odstotna (18,9 odstotka v letu 2022 in 3,6 odstotka v letu 2021).
Osnovna značilnost trga ostaja, da cene rastejo kot posledica visokega povpraševanja ob omejeni ponudbi. "Kljub temu ocenjujemo, da je relativna precenjenost stanovanjskih nepremičnih nižja kot leta 2008. Po drugi strani pa je segment nepremičninskega trga v nekaterih državah zadnje čase zelo pod udarom (gre za trg poslovnih nepremičnin)," pravijo pri BS.
